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关于加快发展我市物业管理的建议
作者:市委会  时间:2009-10-23 15:12:58  访问次数:
 

 

关于加快发展我市物业管理的建议

1997年到现在,全市有120余家物业公司取得了经营资质,为我市物业发展作出了积极地贡献。但由于起步晚、基础薄、历史遗留问题多,全市物业管理仍处于低水平状态,市场化进程缓慢,业主与物业管理公司都不满意,甚至有时矛盾还较激烈,如不引起重视,势必将影响和制约连云港市的物业管理发展。

一、我市物业管理现状及存在的主要问题

    1、服务质量不能令人满意。由于房屋质量问题突出;房屋故障维修质量不过关;安保系统一般,丢失现象严重。业主对物业服务满意及以上的仅占23.8%,业主生活中遇到问题不愿找物管,部分老小区委托街道办事处进行一般性的管理,但往往只收费不管理。

2、业主委员会作用不明显。管理部门对居住小区业主委员会建设未引起足够的重视,宣传力度远远不够。全市只有54.5%小区成立业主委员,但也起不到作用。

3、收费难且标准不明。全市物业管理企业平均管理规模仅为7万平方米,是全省水平的50%;物业管理费收缴率仅达到61%;小区收费项目有公示但收费项目模糊,缺乏详细的标准和政策批文,没有支出明示。

4、建设与管理职责不清。90%的物业管理公司是开发企业的下级公司或干脆就是同一公司,导致建设与管理职责不清,出现问题互相推诿,业主利益得不到保障。很多看似物业与业主的纠纷,实为业主与开发商之间的矛盾。开发商承诺的物业项目和服务,以及规划、设计、施工阶段所遗留下来的问题转嫁给物业管理企业,如房屋质量问题,成为物业与业主矛盾的焦点。

二、加快我市物业管理发展的建议

1、理顺关系、广泛宣传,完善法规加大监管力度

教育物业从业人员充分认识物业管理工作的重要性和物业管理工作的性质、任务、岗位职责等;加强对业主和物业使用者的宣传,理解物业管理的作用和“谁受益、谁负担”的市场经济体制下的社会公理;进一步完善与城管、环卫、派出所、街道、工商、税务部门进行沟通渠道,争取他们对物业管理工作的理解与支持;借助媒体加强对行业先进管理经验、优秀管理居住小区和物业管理企业的正面报道。加快物业管理法规的建立和完善工作,通过立法层次的提高,法规的完善来加大监管力度以保障物业管理的健康发展。

2、加强物业管理市场的培育,建立市场的有效竞争机制

限制开发商盲目组建自己的物业管理公司,实行开发、管理分业经营;鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司,促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。主管部门应精心组织指导,创造公开、公平、公正的市场环境。

3、建立物业管理的维权投诉部门

房地产管理局的物业管理处,作为物业公司的管理部门,应同时受理业主投诉,改变业主对物业投诉无门的现状。

4、完善业主委员会制度

积极协助各小区依法成立业主委员会,以维护业主利益。进一步明确和完善业主委员会的法律地位、管理程序和职能,制定对业主委员会制约和监督的制度。聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问,对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督,促进物业管理企业依照合同约定、法律规定提供物业管理服务。

5、要狠抓老区物业管理

制定出台旧区物业管理的实施办法,加大对旧区市政建设及改造资金的投入,因地制宜地制定旧区改造治理规划,拆除违章搭建,完善配套设施,增加绿化面积,修整社区道路,尽量采取划片统一管理,尽可能实行封闭管理从而有步骤有计划地对旧区环境进行综合整治,为实施专业化物业管理创造条件。

对房屋陈旧、环境配套设施差、规模小、比较零散的旧区,指导业主召开业主大会,选举产生业主委员会,建立自主管理的主体;综合整治旧区环境,完善配套设施,以基本具备实施专业化物业管理的条件,参照新建小区的某些办法实施物业管理;对公有住宅房屋产权比较集中的小区,由房屋管理单位负责牵头统一管理,各专业部门分工配合实施管理。